Kaikki mitä sinun tarvitsee tietää asuntolainan korkosuojauksesta
Korkokatto, korkoputki sekä kiinteä korko ovat asuntolainaan liitettäviä ominaisuuksia, joilla voit suojautua korkojen nousun varalta.
Mitä tämä käytännössä tarkoittaa, ja kannattaako maksullista korkosuojausta ottaa lainaan lainkaan?
Tältä sivulta löydät kaikki tärkeimmät korkosuojauksen ottamista puoltavat ja vastustavat perustelut sekä vastauksia muihin yleisimpiin aihetta koskeviin kysymyksiin.
Lukemisen jälkeen tiedät:
- Mitä asuntolainan korkokatto tarkoittaa?
- Mitä eroa on korkokatolla ja korkoputkella?
- Mitä kiinteä korko tarkoittaa asuntolainassa?
- Miten korkokatto eroaa lainakatosta?
- Paljonko korkokatto maksaa?
- Kannattaako korkokatto ottaa? Lue hyödyt ja haitat
- Mitä vaihtoehtoisia tapoja korkojen nousulta suojautumiselle on olemassa?
- Mitä tarkoittaa lainan takaisinmaksuturva?
- Kuinka yleistä korkokaton ottaminen on tilastojen perusteella?
Artikkeli on osa asuntolainan hakijan opasta.
Etua on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottojen välittäjä.
Mitä asuntolainan korkokatto tarkoittaa?
Asuntolainan korkokatto tarkoittaa, että lainasi viitekorko ei voi nousta sovittua ylärajaa suuremmaksi, vaikka korot lähtisivät nousuun. Viitekorolla tarkoitetaan tässä artikkelissa nimenomaan euribor 12kk -viitekorkoa, joka on selvästi suosituin viitekorko suomalaisissa asuntolainoissa.
Asuntolainan korko koostuu pankin veloittamasta asiakaskohtaisesta marginaalista sekä viitekorosta, joka siis yleisimmin on euribor.
Marginaalin voit kilpailuttaa, mutta euribor-viitekorko nousee ja laskee vallitsevan markkinatilanteen mukaan.
Kevääseen 2022 asti 12 kuukauden euribor oli ollut yhtäjaksoisesti miinuksella alkuvuodesta 2016 lähtien. Tämä tarkoitti, että monilla suomalaisilla asuntolainan korko koostui pelkästä marginaalista.
Miinuksella olevaa euriboria ei uusissa asuntolainasopimuksissa vähennetä marginaalista, vaan viitekoron arvo on aina vähintään nolla.
Vuodenvaihteeseen 2024 mennessä 12 kuukauden euribor-korko on kuitenkin noussut noin 3,50 prosenttiin, mikä on tarkoittanut monille suomalaisille kuukausittaisten lainanhoitokulujen nousua.
Korkokaton ansiosta viitekoron nousulle voidaan kuitenkin määritellä yläraja.
Käytännössä kyse on siis vakuutuksen ostamisesta korkojen nousun varalle.
Korkokaton ansiosta tiedät tarkalleen sen tason, jota korkeammalle asuntolainasi korko ei voi nousta. Tämä voi helpottaa lainanlyhennysmenojesi budjetointia ja tuoda ennustettavuutta taloudenhoitoosi. Korkokatto voi koskea koko asuntolainaa tai vain osaa siitä.
Korkokaton voit ottaa niin uuteen kuin voimassaolevaankin asuntolainaan.
Korkokattojaksojen pituudet voivat vaihdella, mutta esimerkiksi Nordea tarjosi tammikuussa 2024 asuntolainoilleen kolmen, viiden, seitsemän ja kymmenen vuoden korkokattoja.
OP sen sijaan tarjoaa korkokattoja jopa 14 vuodeksi. Lyhin tarjottu korkokattoaika oli viisi vuotta.
Ehdot ovat sittemmin voineet muuttua, joten tarkista ajantasaiset tiedot aina suoraan pankkien verkkosivuilta.
Monesti korkokatto otetaan laina-ajan ensimmäisiksi vuosiksi, jolloin jäljellä oleva lainapääoma on suurimmillaan.
Tällöin korkojen nousu vetää talouden tiukemmalle verrattuna tilanteeseen, jossa asuntolainaa on lyhennettävänä enää joitain kymmeniätuhansia euroja.
Jos asuntolainan korkoihin liittyvät termit eivät ole tuttuja, löydät niistä selkokielistä lisätietoa tästä kappaleesta ylempää löytyvien linkkien takaa.
Käytännön esimerkki korkokatosta
Otat pankista 150 000 euron asuntolainan. Lainan marginaali on 0,55 % ja viitekorkona lainassa on euribor 12kk.
Lainanottohetkellä euribor 12kk on lukemissa 2,00 %, jolloin asuntolainasi korko on yhteensä 2,55 %.
Euriborin perässä oleva merkintä 12 kk tarkoittaa, että asuntolainasi korko tarkistetaan vuoden välein ja se muuttuu sen mukaan, miten euribor on noussut tai laskenut.
- Näin ollen asuntolainasi korko (eli marginaali + viitekorko) on ensimmäisen vuoden ajan 2,55 prosenttia.
- Kuvitellaan, että vuoden kuluttua euribor on noussut lukemiin 3,50 %. Asuntolainasi korko nousisi seuraavaksi vuodeksi normaalisti 4,05 prosenttiin.
Olet kuitenkin asuntolainasta neuvotellessasi ottanut lainaan 2,50 prosentin korkokaton, eli asuntolainan viitekorko ei voi nousta tämän tason yläpuolelle.
Vaikka euribor nousi lukemiin 3,50 %, asuntolainasi korko nousee vain 3,05 prosenttiin (marginaali 0,55 % + viitekorko 2,50 %).
Ilman korkokattoa lainasi korko olisi 4,05 prosenttia (marginaali 0,55 % + viitekorko 3,50 %).
Ps. Asuntolainan koron (marginaali + viitekorko) päälle maksat yleensä muutaman euron kuukausittaiset tilinhoitokulut sekä mahdollisen kertaluonteisen järjestelypalkkion lainan nostamisen yhteydessä. Asuntolainan todellinen vuosikorko huomioi koron lisäksi myös kyseiset lisäkulut.
Pss. Oletko ASP-säästäjä? ASP-lainoihin sisältyy automaattisesti valtion takaama korkokatto. Valtio maksaa korkotukea kuitenkin vain, jos lainan kokonaiskorko ylittää 3,80 prosenttia. Lue tarkempi selonteko asp-lainoja käsittelevästä artikkelista linkin takaa.
Miten lainan kulut muuttuvat, jos korko muuttuu?
Asuntolainalaskurilla voit itse testata, miten eri korkotasot käytännössä vaikuttavat lainan kokonaiskustannuksiin ja kuukausierään.
Alla näet viitteellisen esimerkin siitä, miltä lainan kulut näyttäisivät eri korkotasoilla laina-ajan alussa. Lyhennystapana on annuiteetti, eli korkojen nousu nostaa lainan kuukausierää, mutta laina-aika ei muutu.
Taulukossa mainittu korko sisältää marginaalin ja viitekoron.
Jos euribor 12 kk on esimerkiksi 3,00 % ja lainasi marginaali on 0,50 %, korko on 3,50 %.
150 000 euron asuntolaina 20 vuodeksi
| Korko | Kk-erä | Maksat takaisin |
| 0,50 % | 657€ | 157 656€ |
| 1,00 % | 690€ | 165 562€ |
| 1,50 % | 724€ | 173 716€ |
| 2,00 % | 759€ | 182 118€ |
| 2,50 % | 795€ | 190 765€ |
| 3,00 % | 832€ | 199 655€ |
| 3,50 % | 870€ | 208 786€ |
| 4,00 % | 909€ | 218 153€ |
| 4,50 % | 949€ | 227 754€ |
Luvut on pyöristetty lähimpään kokonaislukuun. Asuntolainan järjestelypalkkioita tai kuukausittaisia laskutuslisiä ei ole huomioitu.
Jos asuntolainasi lyhennystapa on annuiteetin sijaan kiinteä tasaerä tai tasalyhennys, voit laskeskella vastaavia esimerkkejä Ylen toteuttamalla laskurilla.
Mitä korkoputki tarkoittaa ja miten se eroaa korkokatosta?
Korkokatossa viitekoron nousulle on asetettu ainoastaan yläraja. Korkoputki sen sijaan tarkoittaa, että viitekorolle on asetettu sekä alaraja että yläraja, joiden välissä viitekorko vaihtelee.
Korkoputken ala- ja ylärajoja voidaan nimittää korkolattiaksi ja korkokatoksi. Myös termejä lattiakorko ja kattokorko voidaan käyttää.
Aivan kuten korkokaton, myös korkoputken voit halutessasi ottaa vain osalle asuntolainasta. Tällöin loppuosa lainasta voi olla sidottu vaihtuvaan euribor-viitekorkoon.
Vaihtoehtoisesti loppuosassa korko voi olla myös kiinteä.
Viitteellinen esimerkki korkoputkesta
Otat pankista asuntolainan, jonka viitekorko on euribor 12kk. Lainallesi otat viiden vuoden mittaisen korkoputken, joka määrittelee viitekoron alarajaksi eli korkolattiaksi 2,80 % ja ylärajaksi eli korkokatoksi 3,60 %.
Marginaalin päälle maksamasi viitekorko vaihtelee siis aina 2,80-3,60 prosentin välillä.
- Jos euribor 12kk on alle 2,80 prosentissa, maksat siitä huolimatta marginaalin päälle 2,80 %:n lattiakorkoa.
- Mikäli euribor on tasolla 2,80-3,60 %, maksat marginaalin päälle kyseistä markkinakorkoa todellisen tilanteen mukaan.
- Jos euribor nousisi yli 3,60 %:n tason, maksat marginaalin lisäksi silti vain 3,60 %:n korkoa korkoputken voimassaoloajan.
Kaikki pankit eivät välttämättä tarjoa korkoputkia asuntolaina-asiakkailleen.
Mitä kiinteäkorkoinen asuntolaina tarkoittaa?
Korkokaton ja korkoputken ohella kiinteäkorkoinen asuntolaina on kolmas tapa suojautua korkojen nousua vastaan.
Kiinteäkorkoisen asuntolainan korko on nimensä mukaisesti kiinteä, eli korko pysyy koko ajan samana. Sen sijaan euribor-viitekorkoon sidotun asuntolainan korko muuttuu euriborin liikkeiden mukaisesti.
Monesti kiinteä korkojakso sovitaan esimerkiksi kolmeksi, viideksi tai kymmeneksi vuodeksi. Pankki voi kuitenkin tarjota pidempääkin kiinteää korkojaksoa. Esimerkiksi OP markkinoi mahdollisuutta jopa 25 vuoden pituiseen kiinteäkorkoiseen asuntolainaan.
Kiinteä korko on mahdollista sopia myös vain osalle asuntolainasta. Tällöin loppuosa voi olla euriboriin sidottu.
Kiinteäkorkoisessa asuntolainassa tiedät tarkasti, kuinka suurta korkoa maksat. Toisaalta kiinteä korko tulee euriboriin sidottuihin asuntolainoihin verrattuna kalliimmaksi silloin, jos euriborit pysyvät laina-ajan aikana matalalla tasolla tarpeeksi pitkään.
Kiinteän korkojakson loppuessa – jos sopimusaika on esimerkiksi viisi vuotta – voit siirtyä maksamaan lainaneuvotteluissa sovittua viitekorkoa tai sopia pankin kanssa uudesta kiinteästä korkojaksosta.
Taloustaito-lehden artikkelista voit vilkaista, kuinka paljon enemmän kiinteäkorkoisen asuntolainan kuukausierä oli euriboriin sidottuun vastaavaan asuntolainaan verrattuna vuoden 2022 lopulla. Tilanne kuitenkin elää euriborien liikkeiden mukaisesti.
Jos harkitset kiinteäkorkoista asuntolainaa, lue lainaehdot aina tarkasti läpi. Maksuohjelman muuttaminen kiinteäkorkoisessa asuntolainassa voi olla kallista.
Saatat joutua maksamaan pankille korvausta asuntolainasi ennenaikaisesta takaisinmaksusta, jos vastaavan uuden asuntolainan korko on pienempi kuin nykyisen lainasi korko.
Pankkien ehdot asian suhteen voivat vaihdella suuresti.
Miten korkokatto eroaa lainakatosta?
Asuntolainan lainakatto ja korkokatto ovat eri asioita. Todennäköisesti tämän jo tiesitkin, mutta joka kuukausi kymmenet suomalaiset etsivät juuri tähän kysymykseen vastausta hakukoneesta.
Asuntolainan korkokatto tarkoittaa, että lainasi korko ei voi nousta sovittua ylärajaa korkeammalle. Lainakatto sen sijaan määrittää sen, kuinka paljon asuntolainaa sinulle voidaan myöntää suhteessa käytössäsi olevien vakuuksien käypään arvoon. Asuntojen kohdalla käypä arvo tarkoittaa asunnon markkinahintaa.
Lainakatosta ja asuntolainalle tarvittavista vakuuksista löydät tarkempaa lisätietoa edeltävän linkin takaa.
Ps. Termiä korkokatto käytetään monesti myös kulutusluottojen yhteydessä. Tällöin ei useimmiten puhuta korkojen nousulta suojautumiselta, vaan kulutusluottojen korkokatto määrittää sen, kuinka suurta korkoa pankeilla ja rahoitusyhtiöillä on oikeus periä kuluttajille myönnettävistä rahaluotoista.
Euriboriin sidottuihin isompiin vakuudellisiin lainoihin on kuitenkin pankista riippuen mahdollista neuvotella myös asuntolainojen tapainen korkokattosuojaus.
Paljonko asuntolainan korkokaton hinta on?
Asuntolainan korkokaton hinta riippuu pankista, lainasummasta, valitun korkosuojausjakson pituudesta ja koron kattotasosta sekä vallitsevasta korkotilanteesta.
Euriborien ollessa alhaalla korkokaton ottaminen on edullisempaa verrattuna tilanteeseen, jossa korot alkavat nousta.
Mitä pidempi korkokattoaika on ja mitä matalammalle tasolle maksimikoron rajaat, sitä enemmän maksat.
Pankkien ehdot voivat vaihdella, mutta yleensä maksat korkokatosta joko kertaluonteisesti tai kuukausittain osana asuntolainan marginaalia.
Jälkimmäinen vaihtoehto on yleisempi, ja tällöin korkokaton hinta on leivottu sisään marginaaliin, joka on tästä syystä normaalia korkeampi.
- 12 kuukauden euribor oli heinäkuun 2022 alussa noin yhdessä prosentissa. Kyseisenä ajankohtana Taloussanomat kysyi pankeilta tarjoukset kahden prosentin korkokatolle kymmeneksi vuodeksi. Laskelmat tehtiin 75 000 euron ja 150 000 euron lainoille. Pienemmän lainan korkokatto olisi maksanut kuukaudessa noin 30 euroa ja sen kokonaishinnaksi olisi kymmenessä vuodessa tullut noin 7500 euroa. Isomman lainan kohdalla vastaavat lukemat olivat noin 65 ja 15 000 euroa. Laskelmissa ei ole tarkemmin avattu kokonaishinnan muodostumista.
Sittemmin 12 kuukauden euribor-korko on noussut yli 3,50 prosentin, joten kyseisen korkokaton ottanut asuntovelallinen olisi varmasti tällä hetkellä varsin tyytyväinen valintaansa. Vasta tulevat vuodet kuitenkin näyttävät, mille tasolle euriborit pitkällä tähtäimellä asettuvat ja tuoko korkokatto säästöä vai ei.
Niin korkokattojen kuin korkoputkienkin keskinäinen vertailu pankkien välillä voi olla hankalaa, koska korkosuojaustuotteet ovat erilaisia eri pankeissa. Esimerkiksi tarjotut korkokattotasot ja korkosuojausjaksojen pituudet voivat vaihdella.
Jotkut pankit mainitsevat verkkosivuillaan, että asiakkuustaso voi madaltaa korkosuojauksen hintaa. Tällöin esimerkiksi premium-asiakkaat saattavat olla oikeutettuja hintaetuihin.
Tarjonta myös elää jatkuvasti, ja korkokaton hinta tänään voi olla eri kuin viikko sitten. Helpoiten saat oman hintasi selville kysymällä asiaa suoraan pankiltasi.
Kannattaako korkokatto ottaa? Lue hyödyt ja haitat
Ei ole olemassa yksiselitteistä vastausta siihen, kannattaako korkokatto ottaa.
Jos korkojen nousu vetäisi taloutesi tiukille ja stressaat helposti raha-asioista, asuntolainan korkokatto voi tuoda arkeesi mielenrauhaa. Mikäli puskuria ja pientä riskinottokykyä löytyy, korkokatto sen sijaan ei välttämättä kannata.
Tällä hetkellä (01/2024) moni muutama vuosi sitten korkokaton asuntolainaansa ottanut asuntovelallinen lienee valintaansa erittäin tyytyväinen, sillä euriborkorot humahtivat nopeasti ylös vuoden 2022 aikana.
Vasta tulevat vuodet kuitenkin näyttävät, mille tasolle euriborit asettuvat ja kuinka pitkään ne siellä pysyvät. Paluuta nollakorkojen aikaan ei kuitenkaan ole näköpiirissä.
Korkokaton hyöty lyhyesti
Korkokaton ansiosta tiedät tarkalleen sen tason, jota korkeammaksi asuntolainasi korko ei voi nousta. Käytännössä maksat pankille mielenrauhasta, jolle on hyvin vaikea määritellä hintaa.
Pelkästään rahassa mitattuna korkokatto on kannattava investointi, jos korot lähtevät nousuun, ylittävät korkokattorajan ja pysyvät ylhäällä riittävän pitkään. Tällöin säästämäsi korkokulut voivat ylittää hinnan, jonka olet korkokatosta maksanut.
Erilaiset korkosuojaustuotteet kannattaa kilpailuttaa aivan samalla tavalla kuin kilpailutat asuntolainan marginaalia ja muita ehtoja. Ensimmäisen pankin tarjoama korkosuojausvaihtoehto ei välttämättä ole se kaikkein paras.
Korkokaton potentiaaliset haitat
Jos euriborit pysyvät alhaalla, päädyt vuosien aikana maksamaan pankille tuhansia euroja ”ylimääräistä”. Pankit kauppaavat mielellään korkosuojaustuotteita asuntolainan kylkiäisiksi, koska se on pankeille kannattavaa liiketoimintaa.
Toisaalta korkokatto on pohjimmiltaan vakuutus. Palovakuutuksesta maksaessasikaan et todennäköisesti toivo, että kyseiselle vakuutukselle olisi joskus käyttöä. Vakuutuksen ansiosta saatat kuitenkin nukkua yösi levollisemmin.
Jos olet kahden vaiheilla, voit halutessasi ottaa korkokaton vaikkapa vain viideksi vuodeksi asuntolaina-ajan alkuun. Kenties joidenkin vuosien päästä asemasi työmarkkinoilla on vakiintuneempi ja palkka parempi, eikä korkojen nousu enää tuntuisi taloudessasi samalla tavalla?
Hinnan lisäksi toinen riski voi piillä korkokaton tai korkoputken purkamisessa, jos sellaiselle tulee tarvetta. Pankkien käytännöt asian suhteen voivat olla kankeita, joten ehdot kannattaa lukea tarkasti läpi ennen pitkään korkosuojausjaksoon sitoutumista.
Myös lainan ennenaikaiseen takaisinmaksuun liittyvät käytännöt on hyvä varmistaa. Sama pätee kiinteäkorkoisten asuntolainojen kohdalla.
Korkojen nousua vastaan voit suojautua myös muilla tavoilla, jotka on käyty lyhyesti läpi seuraavassa kappaleessa.
Mitä vaihtoehtoisia tapoja korkojen nousulta suojautumiselle on olemassa?
Korkojen nousua vastaan voit varautua myös seuraavilla tavoilla:
- Laske mitä maksaisit pankille korkokatosta tai korkoputkesta ja laita sama summa kuukausittain säästöön tai sijoituksiin. Korkokattosopimuksen ostamiseen verrattuna tämä keino vaatii taloudellista itsekuria. Voit myös suoraan laskea, paljonko korkojen nousu tietylle tasolle nostaisi asuntolainasi kuukausierää. Sitten vain säästät vähintään tämän summan kuukaudessa. Jos vuosien saatossa korot eivät nouse, voit käyttää säästyneitä rahoja haluamallasi tavalla. Mikäli korot sen sijaan lähtevät nousuun, sinulla on jo puskuria valmiina.
- Valitse asuntolainan lyhennystavaksi kiinteä tasaerä. Tällöin kuukausittainen maksuerä pysyy samana korkojen noususta huolimatta, mutta laina-aika pitenee. Tämä keino ei toki suojaa sinua korkojen nousulta, mutta se estää kuukausittaisten asumismenojen nousun budjetoimaasi suuremmaksi.
Asuntolainojen eri lyhennystavoista hyötyine ja haittoineen voit lukea lisätietoa edeltävän linkin takaa.
Yleisin pankkien tarjoama lyhennystapa on annuiteetti, jossa korkojen nousu nostaa kuukausittaista takaisinmaksuerää, mutta laina-aika pysyy alkuperäisenä.
Mitä tarkoittaa lainan takaisinmaksuturva?
Korkokattojen ja korkoputkien lisäksi pankit tarjoavat asuntolaina-asiakkailleen erilaisia lainaturvia, joita voidaan pankista riippuen kutsua hieman eri nimillä.
Ne eivät suojaa sinua korkojen nousulta, vaan tarjoavat vakuutusturvaa tilanteisiin, joissa lainan takaisinmaksu vaarantuu:
- työttömyyden
- työkyvyttömyyden
- pitkäaikaissairauksien tai
- puolison kuoleman takia.
Esimerkiksi yhdessä otetun ison asuntolainan lyhentäminen voi olla ongelmallista, jos toisen velallisen tulot putoavat työttömyyden tai pitkäaikaissairauden takia. Lainaturvaa voit toki ostaa myös yksin nostamallesi asuntolainalle.
OP:n asuntolainalaskurilla voit laskea viitteellisen arvion siitä, paljonko asuntolainan takaisinmaksuturva maksaisi. Esimerkiksi kahden kolmekymppisen henkilön yhteisessä 200 000 euron asuntolainassa 20 vuoden laina-ajalla turva maksaisi noin 116 euroa kuukaudessa.
Alla olevien linkkien takaa löydät pankkien laskelmia siitä, mitä turva käytännössä tarkoittaa euroissa esimerkiksi työttömyyden tai kuolemantapausten kohdalla.
Katso esimerkkejä kolmen suosituimman asuntolainapankin lainaturvavaihtoehdoista:
Kuinka yleistä korkokaton ottaminen asuntolainaan on tilastojen mukaan?
Syksyllä 2022 Yle kertoi, että useimmat pankit arvioivat noin kolmasosan uusista asuntolainoista olevan korkosuojattuja. Taloussanomien artikkelissa on mainittu vastaava lukema. Myös Helsingin Sanomien artikkelissa (08/2023) on todettu OP:n asiantuntijan suulla, että noin kolmasosa uusista asuntolainan ottajista ottaa lainaansa jonkinlaisen korkosuojauksen.
Finanssiala eli entinen Finanssialan keskusliitto teettää säännöllisin väliajoin selvityksiä suomalaisten säästämisestä ja maksukäyttäytymisestä.
Kesällä 2023 julkaistu Säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat -raportti kertoo suomalaisten asuntovelallisten korkosuojautumisesta seuraavaa:
Kaikkien jotain lainaa tällä hetkellä omanneiden keskuudessa korkokaton ottaneiden osuus oli 28 prosenttia. Lukuun sisältyi asuntovelallisten lisäksi myös kulutusluottoja ottaneet vastaajat, mutta asuntolainoissa korkokatot ovat selvästi kulutusluottoja yleisempiä. Korkokattojen suosio on suurin alle 40-vuotiaiden suomalaisten keskuudessa.
Löysitkö vastauksen kysymykseesi?
Jos olet lähitulevaisuudessa hakemassa asuntolainaa, saattaisit olla kiinnostunut myös seuraavista artikkeleista:
Tämä artikkeli on julkaistu vuonna 2022, ja sitä on viimeksi päivitetty vuodenvaihteessa 2024.
