Isännöitsijäntodistus – kaikki mitä sinun tarvitsee siitä tietää

8 kysymystä ja vastausta isännöitsijäntodistuksesta

Isännöitsijäntodistus on yksi asuntokaupan tärkeistä asiakirjoista. Sinun tulee muistaa hankkia isännöitsijäntodistus, kun olet myymässä tai vuokraamassa asuntoasi.

Jos taas olet ostamassa asuntoa taloyhtiöstä, valmistaudu lukemaan ja tulkitsemaan isännöitsijäntodistuksen sisältöä.

Oli tilanteesi mikä tahansa, löydät tästä artikkelista vastaukset olennaisimpiin isännöitsijäntodistusta koskeviin kysymyksiin.

Mikä isännöitsijäntodistus on?

Isännöitsijäntodistus on lakisääteinen asiakirja, josta löytyy tiivistelmä asunnon ja taloyhtiön tiedoista. Lakisääteisyys merkitsee sitä, että lakiin on listattu tiedot, jotka isännöitsijäntodistuksesta on löydyttävä.

Isännöitsijäntodistus on tilattava aina asuntoa myydessä ja esiteltävä ostajalle. Isännöitsijäntodistuksesta selviää muun muassa kuvaus taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja yhtiössä tehdyistä sekä suunnitteilla olevista korjauksista ja remonteista.

Taloyhtiön tietojen lisäksi todistuksessa kerrotaan asunto-osakkeesta, jota todistus koskee. Isännöitsijäntodistuksen liitteenä voi olla myös taloyhtiön energiatodistus.

Jos olet ostamassa asuntoa, isännöitsijäntodistus voi olla nähtävissä jo asuntonäytössä. Asunnon metsästykseen lähtiessä on siis hyvä tietää jo valmiiksi, millaiset asiat isännöitsijäntodistuksesta kannattaa tarkistaa.

Milloin isännöitsijäntodistusta tarvitaan?

Isännöitsijäntodistusta tarvitset, kun olet myymässä asuntoasi. Isännöitsijäntodistus tarjoaa ostajalle ajantasaiset tiedot asunnosta ja taloyhtiöstä, sekä siitä, että oikeasti omistat asunnon.

Nämä tiedot sinun on joka tapauksessa annettava ostajan tarkasteltavaksi. Isännöitsijäntodistus on tähän tarkoitukseen selkeä yhteenveto tärkeistä tiedoista.

Isännöitsijäntodistusta saatat tarvita myös silloin, kun vuokraat asuntosi. Oikeus vuokrata asuntoa perustuu yleensä asunnon omistamiseen, ja tämä oikeus tulee ilmi isännöitsijäntodistuksesta. Vuokralaisesi saattaa vaatia sinua todistamaan, että oikeasti omistat vuokraamasi asunnon.

Isännöitsijäntodistuksesta vuokraaja voi myös tarkistaa asunnon tarkan pinta-alan, vesimaksun ja muut oleelliset tiedot.

Asuntoa vuokratessa tarvitaan myös taloyhtiön energiatodistus. Lain mukaan yhtiön energialuokka on ilmoitettava asunnon vuokrausilmoituksessa. Energiatodistuksen voit yleensä tilata isännöitsijäntodistuksen liitteeksi.

Kolmas tapaus, jossa saatat tarvita isännöitsijäntodistusta, on lainan hakeminen pankista. Kyse voi olla henkilökohtaisesta lainasta tai taloyhtiölle otettavasta lainasta esimerkiksi korjauksia tai remonttia varten. Isännöitsijäntodistukselle voi olla käyttöä myös perunkirjoituksen yhteydessä.

Lisäksi isännöitsijäntodistusta saatetaan Verohallinnon mukaan tarvita kaupantekohetkellä varainsiirtoveron laskemiseen ja maksuun. Varainsiirtoveron maksaa yleensä ostaja.

Kiinteistömedian verkkosivuilta voit katsoa yhden esimerkin siitä, miltä isännöitsijäntodistus käytännössä näyttää.

Kuinka pitkä on isännöitsijäntodistuksen voimassaoloaika?

Hyvä kiinteistönvälitystapa määrittää, että isännöitsijäntodistuksen voimassaoloaika on 90 päivää. Raja ei ole lakisääteinen, mutta viralliset kiinteistönvälittäjät noudattavat sitä ja sillä on perusteensa.

Tätä vanhemman todistuksen tiedot ovat voineet vanhentua. Ikärajalla pyritään varmistamaan, että ostajalla ja myyjällä on ajantasaiset tiedot asunnon ja taloyhtiön tilanteesta.

Jos asunnon myynnissä kuluu kauemmin, voi siis olla, että isännöitsijäntodistus on uusittava kesken asunnon myynnin. Tämä voi tuntua myyjän kannalta epämiellyttävältä, sillä uuden isännöitsijäntodistuksen tilaaminen maksaa.

Ajantasainen isännöitsijäntodistus kuitenkin helpottaa ostajan päätöksentekoa ja antaa sinusta myyjästä luotettavan kuvan. Ajantasaiset tiedot tarjoamalla varmistat, ettet joudu kaupanteon jälkeen selvittelemään ostajan kanssa muuttuneiden tietojen vaikutusta kauppaan.

Nopeastikin muuttuvia tietoja voivat olla esimerkiksi vastikkeiden suuruudet ja rästiin jääneet vastikkeet. Asunnon ostaja varmasti haluaa tietää, jos asunto-osakkeen vastikkeet ovatkin jääneet kolmelta kuukaudelta maksamatta.

Myös taloyhtiön isommista remonteista voidaan kolmen kuukauden aikana ehtiä tehdä uusia päätöksiä. Meneillään olevien remonttien tilanteissa voi myös tapahtua muutoksia – esimerkiksi yllättävät kulut voivat muuttaa kustannusarviota.

Tällaiset tiedot ilmenevät ajantasaisesta isännöitsijäntodistuksesta.

Miten isännöitsijäntodistuksen tilaaminen tapahtuu?

Mistä isännöitsijäntodistuksen saa? Nimensä mukaan se tilataan yleensä isännöitsijältä. Jos taloyhtiöllä ei ole isännöitsijää, on taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan tehtävä toimittaa isännöitsijäntodistus.

Isännöitsijäntodistuksen toimitusaika on yleensä muutama arkipäivä.

Isännöitsijäntodistuksen laadinta voi viedä vähintään muutaman työtunnin, sillä täytettäviä ja tarkistettavia tietoja on iso liuta.

Isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja ovat vastuussa todistuksen tietojen oikeellisuudesta, joten todistuksen laadinnassa on oltava tarkkana.

Paljonko on isännöitsijäntodistuksen hinta?

Isännöitsijäntodistuksen hinta vaihtelee isännöintitoimistojen välillä muutamasta kymmenestä eurosta aina pariin sataan euroon. Varsin tyypillinen hinta on 100-200 euroa. Hinta on usein sovittu taloyhtiön ja isännöintitoimiston välillä.

Hinta voi vaihdella jonkin verran myös sen mukaan, tarvitaanko todistus myyntiä vai vuokrausta varten. Vuokrausta varten todistukseen ei välttämättä tarvita esimerkiksi taloyhtiön taloustietoja, mutta toisaalta liitteistä tulee löytyä energiatodistus.

Kuka isännöitsijäntodistuksen tilaa ja maksaa?

Isännöitsijäntodistuksen voi tilata asunnon omistaja. Jos omistajia on enemmän kuin yksi, voi todistuksen tilata kuka tahansa omistajista. Omistaja voi myös valtuuttaa toisen henkilön tilaamaan ja vastaanottamaan todistuksen.

Kun kiinteistönvälittäjällä tai välitystoimistolla on voimassa oleva toimeksianto asunnon myynnistä, voi myös välittäjä tilata isännöitsijäntodistuksen.

Isännöitsijäntodistuksen maksaa asuntokaupan kohdalla myyjä. Yleisesti todistuksen maksaja on se taho, joka sen tilaa ja joka sitä tarvitsee. Vaikka välitystoimisto tilaisi todistuksen myyjän puolesta, kustannukset tulevat myyjälle.

Millainen on isännöitsijäntodistuksen sisältö?

Laissa on määritelty isännöitsijäntodistukselle minimisisältö, eli mitä tietoja sen tulee vähintään sisältää. Joskus todistuksesta löytyy lisäksi myös muita tietoja.

Isännöitsijäntodistuksesta on käytävä lain mukaan ilmi:

• asunnon pinta-ala ja miten se on mitattu
• asunto-osakkeelle kuuluvat vastikkeet ja muut maksut (esim. vesimaksu, autopaikkamaksu jne.)
• yhtiön taloudellinen tila
• tiedot yhtiön rakennuksista ja tiedossa olevista kuntoon liittyvistä seikoista
• tehdyt ja suunnitellut korjaukset ja remontit taloyhtiön rakennuksiin
• maa-alueen omistussuhteet
• yhtiön muut tilat, kuten varastot, pihat, parkkipaikat ja niiden hallinta
• tiedot osakehuoneiston kunnosta ja asunnossa tehdyistä remonteista siltä osin kun ne ovat yhtiön tiedossa
• asunnon omistajan nimi
• osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet
• tiedot mahdollisesta lunastuslausekkeesta
• tiedot asunto-osakkeen mahdollisista käyttörajoituksista ja yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisjärjestelyistä
• tiedot lainavastuista, jos ne vaihtelevat osakkaiden kesken.

Linkin takaa voit tutustua Valtioneuvoston asetukseen osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta.

Mitä asioita isännöitsijäntodistuksesta kannattaa tarkistaa? 

Jos olet ostamassa asuntoa taloyhtiöstä, sinun kannattaa tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta vähintään taloyhtiön korjaushistoria ja suunnitteilla olevat remontit.

Tulevat korjaukset vaikuttavat suoraan asumisesi kustannuksiin. Menneet remontit taas kertovat, miten huolellisesti taloyhtiöstä on tähän mennessä pidetty huolta.

Isännöitsijäntodistuksesta voi selvitä myös asunnossa tehdyt remontit: onko esimerkiksi sauna muutettu vaatehuoneeksi tai kylpyhuonetta laajennettu?

Toinen tärkeä kohta isännöitsijäntodistuksessa on tieto vastikkeista ja muista maksuista. Isännöitsijäntodistuksesta voit siis tarkastella sitä, miten suuret asuntosi säännölliset kulut tulevat olemaan. Pottiin vaikuttavat esimerkiksi vastikkeet sekä vesi- ja autopaikkamaksut.

Tarkista isännöitsijäntodistuksesta myös taloyhtiön taloudellinen tilanne. Onko yhtiöllä lainaa ja kuinka paljon? Entä mikä osuus lainasta kohdistuu havittelemaasi huoneistoon?

Katso myös se, sijaitseeko rakennus omalla tontilla vai vuokratontilla. Jos kyseessä on esimerkiksi kaupungilta vuokrattu tontti, vuokrasopimuksen seuraava tarkistuspäivä kannattaa panna merkille. Vastikkeet voivat herkästi nousta, jos esimerkiksi 50 vuotta sitten tehty vuokrasopimus uusitaan kaupungin kanssa.

Jos asuntoa ostaessasi et ymmärrä kaikkia isännöitsijäntodistuksen kohtia, kysy rohkeasti lisätietoa kiinteistönvälittäjältä. Esimerkiksi lunastuslausekkeet tai yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen eivät välttämättä ole tuttuja asioita useimmille asunnonostajille.

Kiinteistönvälittäjät avaavat todistuksen yksityiskohtia mielellään, sillä on heidänkin etunsa, että ostajana ymmärrät kaikki asunnon tiedot ja voit niiden avulla tehdä perustellun ostopäätöksen.

Välittäjät ovat alansa ammattilaisia, jotka eivät hätkähdä siitä, ettet ole perillä kaikista asunnon ostamiseen liittyvistä kiemuroista tai isännöitsijäntodistuksen yksityiskohdista.