Muuttuva annuiteetti, kiinteä tasaerä ja tasalyhennys – vertaile asuntolainan lyhennystavat

Asuntolainan lyhentäminen tutuksi

Jos satut olemaan aivan tavallinen pulliainen, asuntolainasi lyhennystapa on suurella todennäköisyydellä joko muuttuva annuiteetti, kiinteä tasaerä tai tasalyhennys.

Tämän artikkelin luettuasi tiedät, mitä kyseiset lyhennystavat tarkoittavat ja osaat paremmin arvioida niiden soveltuvuutta eri tilanteisiin.

Käymme läpi myös muut yleisimmät asuntolainan lyhentämiseen liittyvät kysymykset.

---

Tavoita useampi pankki yhdellä hakemuksella – kotimainen Etua-palvelu kilpailuttaa asuntolainat netissä maksutta ja ilman sitoumuksia >>
Etua on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottojen välittäjä.

---

Mitä erilaisia asuntolainan lyhennystapoja on olemassa?

Asuntolainan yleisimmät lyhennystavat ovat muuttuva annuiteetti, kiinteä tasaerä sekä tasalyhennys. Joissakin harvoissa erityistilanteissa asuntolaina voi olla myös kertalyhenteinen bullet-laina.

Käydään seuraavaksi termit tarkemmin läpi.

Huomaa kuitenkin ensin tämä

Jotkut asuntolainan lyhennystapoihin liittyvät termit ovat melko lähellä toisiaan, mikä voi aiheuttaa hämmennystä pankkien verkkosivuja syynätessäsi.

Jokin aika sitten Danske Bankin asuntolainalaskurissa lyhennystavoiksi oli tarjolla tasaerä eli annuiteetti, kiinteä tasaerä ja tasalyhennys.

Samaan aikaan OP:n materiaaleissa ja laskurissa tasaerällä puolestaan viitattiin kiinteään tasaerään ja muut vaihtoehdot olivat muuttuva annuiteetti ja tasalyhennys.

Tasaeristä puhuttaessa kannattaakin aina tarkistaa, mistä vaihtoehdosta kulloinkin on kyse.

Mitä tarkoittaa muuttuva annuiteetti?

Kun asuntolainasi lyhennystapa on muuttuva annuiteetti, jokainen kuukausittainen takaisinmaksuerä – eli lyhennyksestä ja korosta koostuva erä – on laina-ajan alussa samansuuruinen.

Maksuerän koko kuitenkin muuttuu asuntolainasi viitekoron muuttuessa, mutta laina-aika pysyy muuttumattomana.

Esimerkki: 

Otat pankista 100 000 euron asuntolainan, jonka marginaali on 0,70 % ja laina on sidottu 12 kuukauden euribor-viitekorkoon.

Jos euribor 12kk olisi lainanottohetkellä esimerkiksi tasolla 3,30 %, maksaisit asuntolainastasi ensimmäisen vuoden ajan 4,00 %:n korkoa.

12 kuukauden kuluttua euriborin taso tarkistetaan.

Kuvitellaan, että euribor on laskenut tasolle 3,00 %, jolloin seuraavan vuoden ajan lainan korko olisi 3,70 %. Tämä luonnollisesti vaikuttaa maksuerän suuruuteen.

Lyhennyksen osuus takaisinmaksuerästä kasvaa laina-ajan edetessä ja korkojen osuus puolestaan pienenee.

Täten annuiteettilaina lyhenee alussa hieman hitaammin, mutta vauhti kiihtyy vuosien kuluessa.

Asuntolainojen viitekorko on yleisimmin euribor 12kk, joka oli vuodenvaihteessa 2024 noin 3,50 prosentissa. Ajantasaiset euribor-lukemat voit tarkistaa Suomen Pankin verkkosivuilta.

Oman asuntolainasi seuraavan korontarkistuspäivän voit tarkistaa verkkopankistasi.

Mitä kiinteä tasaerä tarkoittaa?

Jos asuntolainasi lyhennystapa on kiinteä tasaerä, jokainen kuukausittainen takaisinmaksuerä on euromääräisesti samansuuruinen.

Jos viitekorot lähtevät nousuun, kuukausittainen maksuerä pysyy edelleen samana, mutta koron osuus maksuerästä kasvaa suhteessa lyhennykseen.

Tällöin laina-aika luonnollisesti pitenee, koska itse lainapääoma lyhenee hitaammin. Mikäli korot puolestaan laskevat, laina-aika lyhenee.

Eli: Aiemmin läpikäydyssä muuttuvassa annuiteetissa korkojen nousu kasvattaa kuukausittaisen maksuerän suuruutta – laina-aika pysyy samana.

Kiinteässä tasaerässä kuukausittainen maksuerä ei puolestaan muutu korkojen noustessa, vaan laina-aika venyy pidemmäksi.

Kuukausittaisen maksuerän määrä on kuitenkin aina vähintään koron suuruinen. Jos viitekorot ampaisisivat rajuun nousuun, asuntolainan pääoma ei enää lyhene vanhaan malliin ja maksuerillä kuitataan pitkälti korkoja.

Samalla laina-aika voi venyä ylimitoitetun pitkäksi ja lainan kokonaiskulut nousevat.

Tällaisessa tilanteessa asuntolainan lyhennystavasta kannattaa neuvotella uudestaan pankin kanssa.

Huomaa tämä: Jotkut pankit kertovat verkkosivuillaan myös mahdollisuudesta sopia samansuuruisissa tasaerissä lyhennettävälle asuntolainalle kiinteä viimeinen eräpäivä.

Tällöin korkotason noustessa viimeinen maksuerä – eli niin sanottu tasauserä – on normaalia suurempi. Jos kiinteästä viimeisestä eräpäivästä ei ole sovittu, laina-aika pitenee normaaliin tapaan, jos korot nousevat.

Entä mikä on tasalyhennys?

Asuntolainasi kuukausittainen takaisinmaksuerä koostuu lyhennyksestä sekä korosta. Tasalyhenteisessä asuntolainassa maksuerän lyhennysosuus pysyy koko ajan samana.

Korkojen osuus puolestaan muuttuu, ja viitekoron nousut ja laskut vaikuttavat kuukausittaisen takaisinmaksuerän suuruuteen.

Alussa kuukausittaiset maksuerät ovat suurempia, koska maksat korkoja isommasta pääomasta. Laina-ajan edetessä lainapääoma lyhenee, jolloin myös korkojen osuus euromääräisesti pienenee olettaen, että korot pysyvät samalla tasolla.

Laina-aika pysyy alkuperäisenä.

Helsingin Sanomien haastattelemien asiantuntijoiden mukaan halvin asuntolainan lyhennystapa on lähes aina tasalyhennys. Artikkelin mukaan tasalyhenteisen lainan ottajilla on kuitenkin tavanomaisesti hyvät tulot suhteessa lainan määrään sekä huomattava käteispuskuri.

Millaisissa tilanteissa bullet-laina eli kertalyhennyslaina voi olla vaihtoehto?

Bullet-laina tarkoittaa kertalyhenteistä lainaa, josta maksat laina-aikana ainoastaan korkoja. Varsinaisen lainapääoman sen sijaan kuittaat pois kerralla laina-ajan päättyessä.

Alla muutamia esimerkkejä siitä, millaisissa asumiseen liittyvissä tilanteissa kertalyhennyslaina voi tulla kyseeseen:

• Olet muuttamassa, mutta et vielä ole saanut vanhaa omistusasuntoasi kaupaksi. Kun kauppa lopulta käy, maksat bullet-lainan osuuden kerralla pois.
• Olet iäkkäämpi ihminen, jonka omistusasuntoon on tulossa kalliimpi remontti. Rahoitat remonttitarpeet ottamalla pankista asuntoasi vastaan kertalyhenteisen lainan, josta maksat laina-aikana vain korkoja. Laina maksetaan pois siinä vaiheessa, kun sinä tai perikuntasi myytte asunnon. Asunnon myynti voi tulla eteen esimerkiksi tilanteessa, jossa muutat turhan isoksi käyneestä omakotitalosta pienempään seniorikotiin. Tai kun siirryt ajasta ikuisuuteen.
• Myös asuntosijoittamiseen tai muihin sijoituksiin otettu laina voi olla luonteeltaan bullet-tyyppinen.

Normaalisti asuntolainasi lyhennystapa on kuitenkin joko muuttuva annuiteetti, kiinteä tasaerä tai tasalyhennys.

Käydään seuraavaksi läpi, millaisiin tilanteisiin mitäkin lyhennystapaa yleensä suositellaan.

Annuiteettilaina, kiinteä tasaerä vai tasalyhennys – eli mikä on paras lyhennystapa asuntolainaan?

Vastaus on juuri sitä, mitä odotitkin: se riippuu.

• Annuiteetin olennaisin etu on selkeys. Tiedät tarkalleen, kuinka pitkään asuntolainaasi maksat pois. Toisaalta mahdollinen korkojen nousu voi laina-aikana nostaa kuukausittaisia lainanhoitomenoja tuntuvastikin. Ehkä olet kuitenkin onnistunut keplottelemaan itsesi hyvät vakituiset tulot turvaavaan suojatyöpaikkaan, josta on mahdotonta saada potkut ja josta saat riittävästi puskurirahaa säästöön korkojen nousun varalta? Samaan aikaan sinulle on ehdottoman tärkeää, että laina on maksettu pois 20 vuoden päästä eläkkeelle siirtyessäsi. Syy annuiteetin valitsemiseen voi olla myös pidemmän laina-ajan neuvotteleminen, mikä puolestaan mahdollistaa hieman isomman asuntolainan.
• Kiinteää tasaerää puoltaa ennustettavuus. Omien kuukausittaisten menojen budjetointi voi tuntua turvallisemmalta, kun asuntolainan maksuerä pysyy aina samansuuruisena. Tämä voi olla tilanne varsinkin silloin, jos tulosi vaihtelevat tai työpaikkasi pysyvyys ei ole niin sanotusti varmoissa kantimissa. Tai ehkä olet saamassa jälkikasvua ja arvostat sitä, että ainakin jokin kuukausittainen menoerä on tulevaisuudessakin etukäteen ennustettavissa. Toisaalta mahdollinen korkojen nousu voi tarkoittaa sitä, että asuntolainasi takaisinmaksuaika venyy turhankin pitkäksi.
• Tasalyhennys voi tulla kyseeseen, jos sinulla on varaa ja halua lyhentää asuntolainaa pois aggressiivisesti heti alusta alkaen. Maksuerät ovat laina-ajan alussa suuremmat, mikä vaatii riittävästi taloudellista puskuria. Tasalyhennys on asuntolainan lyhennystavoista edullisin, mutta inflaatio sekä korkotasoissa tapahtuvat muutokset vaikuttavat myös omalta osaltaan valintaan.

Asuntolainan lyhennystapa kannattaa valita sen perusteella, kuinka suuri laina on kyseessä ja paljonko kuukausibudjetista löytyy varaa, ennustettavuutta ja joustoa lainanhoitomenoihin.

Iso osa asuntolainasopimuksista neuvotellaan joka tapauksessa uusiksi vuosikymmenten saatossa, joten alkuperäinen lyhennystapavalinta ei läheskään aina ole se lopullinen.

Lisäksi pankillakin on asiassa sanansa sanottavana: asuntolainan määrästä ja lainanhakijasta riippuen kaikkia lyhennystapavaihtoehtoja ei välttämättä ole saatavilla.

Mikä on yleisin asuntolainan lyhennystapa Suomessa?

Riippuu siitä, puhutaanko uusista asuntolainoista vai koko asuntolainakannasta.

Helsingin Sanomat kertoi syksyllä 2017, että Suomessa otettavien uusien asuntolainojen yleisin lyhennystapa on pikkuhiljaa vaihtunut kiinteästä tasaerästä muuttuvaan annuiteettiin.

Vuonna 2023 sama lehti kertoi, että annuiteetti oli tuolloin selvästi yleisin asuntolainojen lyhennystapa.

Kuinka pitkä laina-aika asuntolainoilla tyypillisesti on Suomessa?

Vuoden 2023 kesällä Suomen Pankki kertoi, että asuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli tuolloin noin 22 vuotta.

Nykyään uudet asuntolainat pitää maksaa takaisin enintään 30 vuodessa. Säännössä on kuitenkin joustovaraa, ja pankki voi poiketa maksimilaina-ajasta kymmenessä prosentissa luotonannosta. Myös lainojen uudelleenjärjestely on mahdollista.

Aiemmin markkinoilta löytyi asuntolainoja huomattavasti pidemmilläkin laina-ajoilla. Esimerkiksi S-Pankki myönsi vielä joitakin vuosia sitten asuntolainoja jopa 45 vuoden takaisinmaksuajalla. Nordealla vastaava lukema oli 35 vuotta.

Handelsbanken tarjosi Suomessa aiemmin jopa 60 vuoden asuntolainoja, mutta se luopui niistä joitakin vuosia sitten vähäisen kysynnän vuoksi. Ruotsissa jopa tätäkin pidemmät, niin sanotut ikuiset asuntolainat ovat sen sijaan varsin yleisiä.

Miten asuntolainaa käytännössä maksetaan takaisin?

Varsin yleinen tilanne on, että pankki veloittaa asuntolainan kuukausierän – eli lyhennyksen ja koron – sekä muut mahdolliset lainasopimuksen mukaiset maksut eräpäivänä automaattisesti lainanhoitotililtä. Sinun tehtäväksesi jää huolehtia, että tilillä on eräpäivänä riittävästi rahaa.

Lainanhoitotili voidaan perustaa asuntolainan ottamisen yhteydessä tai se voi olla muu olemassa oleva tili kyseisessä pankissa. Varsinkin yhteistä asuntolainaa haettaessa asuntolainalle perustetaan usein uusi tili, jonne molemmilla osapuolilla on pääsy verkkopankin kautta.

Jos otat asuntolainan muusta kuin nykyisestä pankistasi, kyseinen pankki saattaa edellyttää kokonaisasiakkuutesi tai vähintäänkin palkkatilisi siirtämistä heille.

Käytännöissä on kuitenkin pankki- ja asiakaskohtaisia eroja, joten tällaisessa tilanteessa asiaa kannattaa kysyä suoraan asuntolainan myöntävältä pankilta.

Onko asuntolainan lyhennystavan muuttaminen mahdollista kesken laina-ajan?

Asuntolainan lyhennystavan vaihtaminen on yleensä mahdollista, kun teet verkkopankissa muutoshakemuksen nykyiseen asuntolainasopimukseesi. Ilmaista lyhennystavan muuttaminen ei kuitenkaan useimmiten ole, vaan pankki perii vaihdosta oman kiinteän hinnastonsa mukaisen tai luottosopimuksessa mainitun veloituksen.

Hinnat liikkuvat yleensä muutamassa satasessa, mutta erot pankkien välillä voivat olla isojakin. Pienemmät maksuohjelmaan liittyvät muutokset ovat yleensä halvempia. Näitä voivat olla esimerkiksi eräpäivän tai lainanhoitotilin muuttaminen.

Ovatko asuntolainan ylimääräiset lyhennykset tai ennakkolyhennykset mahdollisia?

Jos tulotasosi paranee tai satut saamaan jostain käyttöösi ylimääräistä rahaa, saatat pohtia, voiko asuntolainaa maksaa pois enemmän kuin alkujaan sovitun kuukausierän verran.

Yleensä tämä onnistuu ylimääräisen lyhennyksen, ennakkolyhennyksen tai lyhennyserän korottamisen muodossa.

Käydään termit läpi ja katsotaan samalla asiaan liittyvä poikkeus.

Ylimääräinen lyhennys

Ylimääräisen asuntolainan lyhennyksen maksamalla pienennät lainasi pääomaa pulittamasi summan verran. Lyhennys ei kuitenkaan korvaa tulevia kuukausittaisia maksueriäsi, vaan jatkat niiden maksamista normaaliin tapaan kerran kuussa.

Ylimääräisen lainanlyhennyksen maksamalla lainan kokonaiskustannukset pienentyvät, koska lainapääoman vähentyminen vähentää myös maksettavan koron määrää.

Testaa Helsingin Sanomien laskurilla, miten ylimääräinen lyhennys vaikuttaa annuiteettilainan kuukausierään ja kokonaiskuluihin.

Pankista riippuen voit tehdä ylimääräisen lyhennyksen joko itse verkkopankin kautta tai ottamalla yhteyttä pankin asiakaspalveluun.

Poikkeus: Jos asuntolainasi on kiinteäkorkoinen, ennenaikainen takaisinmaksu kokonaan tai osittain ei välttämättä ole mahdollista – ainakaan ilman lisäkuluja.

Pankin tarjoamat ehdot ylimääräiselle lyhennykselle kannattaa aina varmistaa erikseen myös silloin, jos lainassasi on korkokatto.

Ennakkolyhennys

Ennakkolyhennyksestä tai ennakkomaksusta on kyse silloin, kun haluat maksaa yhden tai useamman kuukausittaisen maksueräsi lyhennysosuuden ennakkoon.

Olet esimerkiksi saanut hieman ylimääräistä rahaa ennen kesälomaasi ja haluat budjetoida rahat lainanlyhennyksiin ennen kuin tuhlaat ne hurvitteluun.

Näin ollen sinun ei tarvitse kesällä miettiä lainanlyhennyksiä muutamaan kuukauteen.

Ennakkolyhennykset eivät kuitenkaan vaikuta laina-aikaan tai lainan kokonaiskuluihin.

Ennenaikaisia maksuja tehdessäsi muista aina varmistua siitä, oletko tekemässä ylimääräistä lyhennystä vai ennakkolyhennystä.

Termien ero on useimmiten avattu selkeästi verkkopankin maksuohjeissa, mutta pankkien välisissä käytännöissä voi olla hienoisia eroja.

Lyhennyserän korotus

Esimerkiksi palkankorotus ja kuukausitulojen kasvu voivat tarkoittaa sitä, että haluat jatkossa lyhentää asuntolainaasi alkujaan sovittua maksuerää isommalla summalla.

Yleensä tämä onnistuu, kun teet asuntolainaasi muutoshakemuksen verkkopankissa.

Tarkista aina maksuaikataulumuutoksiin liittyvät ehdot sekä mahdolliset kulut asuntolainasopimuksestasi ja pankin hinnastosta.

Mitä tarkoittaa asuntolainan lyhennysvapaa?

Asuntolainan lyhennysvapaa tarkoittaa nimensä mukaisesti sitä, että sinun ei tarvitse tiettynä kuukautena lyhentää lainaasi ollenkaan.

Sen sijaan maksat vain korkojen ja mahdollisten muiden kulujen osuuden. Muut kulut voivat tarkoittaa esimerkiksi parin euron kuukausittaisia laskutusmaksuja.

Lyhennysvapaan aikana laina ei luonnollisesti lyhene lainkaan, mutta kuukausittaiseen menobudjettiisi tulee hieman enemmän pelivaraa. Tästä voi olla hyötyä esimerkiksi lomautuksen tai opintovapaan kaltaisissa väliaikaisissa tilanteissa.

Varsin usein lyhennysvapaata otetaan myös heti asuntolaina-ajan alkuun, jolloin siitä ei välttämättä veloiteta erikseen mitään. Pidemmistä lyhennysvapaista puhuttaessa tilanne voi kuitenkin olla toinen.

Lyhyt lyhennysvapaajakso asuntolaina-ajan alussa voi vapauttaa budjettia esimerkiksi muuttamiseen liittyviin menoihin, huonekaluhankintoihin tai kalliimman remonttilainan poismaksamiseen.

Koronakriisin puhjettua monet Suomessa toimivat pankit myönsivät asiakkailleen maksuttomia lyhennysvapaita 6-12 kuukauden ajaksi.

Yleensä lyhennysvapaista kuitenkin peritään pankin hinnaston mukainen veloitus, joka pyörii usein noin 100-200 euron tuntumassa.

Lainaneuvotteluissa voidaan myös sopia, että sopimukseen kuuluu tietty määrä lyhennysvapaita kuukausia ilman lisäkuluja.

Entä mikä on asuntolainan lyhennysjousto?

Nordea tarjoaa asuntolaina-asiakkailleen lyhennysvapaita myös lyhennysjouston muodossa. Jos katsot televisiota edes kerran kuukaudessa, et ole voinut olla törmäämättä pankin mainokseen.

Lyhennysjousto tarkoittaa, että voit itse pienentää tai suurentaa lainan kuukausittaista lyhennyserää sinulle myönnetyn joustorajan puitteissa ilman erillistä muutoshakemusta.

Tyypillisesti lyhennysjousto on 5-10 prosenttia lainan määrästä. Voit jättää lyhennyksen myös kokonaan maksamatta, jolloin maksat kyseisiltä kuukausilta vain korot ja muut mahdolliset pienet lisäkulut.

Esimerkki:

Sinulla on 100 000 euron asuntolaina, jossa on viiden prosentin (5000€) lyhennysjousto.

Eräänä kuukautena päätät pienentää kuukausittaista lyhennyserääsi 300 euron verran.

Tämän jälkeen sinulla on lyhennysjoustoa käytettävänäsi vielä 4700 euroa.

Jos jonain kuukautena päätätkin kuitata lyhennyksiä ylimääräiset 300 euroa, käytettävissäsi olevan lyhennysjouston määrä nousee jälleen 5000 euroon.

Lyhennysjousto löytyy valtaosasta Nordean asuntolainoista, mutta kiinteäkorkoisiin lainoihin tai valtiontakauksella varustettuihin ASP-lainoihin sitä ei ole saatavilla. Tarkista ajantasaiset ehdot Nordean verkkosivuilta.