Asuntolainan omarahoitusosuus ja lainakatto – vastauksia useimmin kysyttyihin kysymyksiin

Paljonko säästöjä tarvitaan asuntolainan saamiseksi?

Asuntolainaa saadaksesi tarvitset vakuuksia, jotka turvaavat lainan takaisinmaksua pankille. Asuntolainasi ensisijainen vakuus on ostettava asunto, mutta sen päälle tarvitset riittävästi omia säästöjä tai lisävakuuksia.

Lainakatto puolestaan määrittää sen, kuinka paljon lainaa sinulle enintään voidaan myöntää suhteessa käytössäsi olevien vakuuksien käypään arvoon.

Ota termit haltuun ja lue vastauksia yleisimpiin asuntolainojen vakuuksia käsitteleviin kysymyksiin.

---

Kilpailuta asuntolainapankkeja yhdellä hakemuksella kotimaisen Etua-palvelun avulla >>
Etua on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottojen välittäjä.

---

Mikä on asuntolainan lainakatto (2024) ja miten se vaikuttaa omarahoitusosuuteen?

Asuntolainan lainakatto tarkoittaa Finanssivalvonnan tekemää linjausta siitä, kuinka paljon sinulle voidaan enintään myöntää asuntolainaa suhteessa vakuuksiesi käypään arvoon. Asunnosta puhuttaessa käypä arvo tarkoittaa kyseisen asunnon hankintahintaa.

Lainakaton mukaisesti asuntolaina voi olla maksimissaan 90 prosenttia vakuuksien arvosta. Vähintään 10 prosenttia on siis katettava omarahoitusosuudella, joka voi tarkoittaa käytössäsi olevia säästöjä tai muita rahanarvoisia vakuuksia.

Lainakaton perustaso muuttui viimeksi vuodenvaihteen 2024 tienoilla, kun se nousi 85 prosentista takaisin 90 prosenttiin. Muutos ei koske ensiasunnon ostajia.

• Ensiasunnon ostajilla lainakatto on edellä mainitusta poiketen 95 prosenttia.
• Ensiasunnon rahoitukseen haettavien ASP-lainojen kohdalla lukema on 90 %.

Lainakaton tarkoitus on turvata asunnonostajien takaisinmaksukykyä ja hillitä suomalaisten kotitalouksien liiallista velkaantumista. Samalla lainakatto edistää rahoitusjärjestelmän vakautta.

Yksinkertainen esimerkki lainakatosta

• Ostat asunnon, jonka hankintahinta on 100 000 euroa.
• Lainakaton mukaisesti voisit saada asuntoa vastaan lainaa enintään 90 000 euroa.
• Omia säästöjä sinulla on sopivasti 10 000 euroa, jolloin lainantarpeeksi jää mainitut 90 000 euroa.
• 90 prosentin lainakatosta huolimatta pankit kuitenkin hyväksyvät asunnon vakuusarvoksi tyypillisesti vain noin 70 prosenttia asunnon ostohinnasta. Tässä tapauksessa pelkkä asunto riittäisi vakuudeksi vain 70 000 euron lainaan.
• Puuttuvalle 20 000 euron lainaosuudelle tarvitset lisää vakuuksia.

Voiko asuntolainaa saada enemmän kuin 90 prosenttia asunnon ostohinnasta?

Jos sinulta tai esimerkiksi läheiseltäsi sattuu löytymään asunnon päälle riittävästi muita rahanarvoisia reaalivakuuksia, voit aivan hyvin saada asuntolainaa koko kauppahinnan arvosta.

• Jotta lainakatto sallisi sinulle yllä olevassa esimerkissä mainitun 100 000 euron lainan, sinulta löytyvien vakuuksien käyvän arvon tulisi olla vähintään 111 111 euroa. 90 prosenttia kyseisestä summasta on 100 000 euroa.
• Pankki antaa ostettavalle asunnolle vakuusarvoa 70 prosenttia eli 70 000 euroa. Puuttuvalle 30 000 euron lainaosuudelle tarvitaan lisää vakuuksia.
• Sattumoisin mummosi lupautuu antamaan asuntolainasi lisävakuudeksi uudehkon velattoman kesämökkinsä, jonka käypä arvo on 100 000 euroa. Käytössäsi olevien vakuuksien (asunto + kesämökki) käypä arvo on nyt kirkkaasti yli lainakaton vaatimusten. Enää kyse on siitä, millaiseksi kesämökin vakuusarvo pankin silmissä muodostuu.
• Pankki antaa kesämökille vakuusarvoksi 50 prosenttia eli 50 000 euroa. Se riittää helposti kattamaan tarvittavan lisävakuuden tarpeen kokonaan.
• Et kuitenkaan voi ostaa asuntoa kokonaan lainarahalla, jos ainoana vakuutenasi on ostettava asunto.

Edellytys asuntolainan saamiselle on toki aina se, että pankki katsoo sinulla olevan riittävästi maksukykyä selvitäksesi lainan takaisinmaksusta.

Mikä tahansa ei kuitenkaan kelpaa vakuudeksi lainakaton mukaista asuntolainan enimmäismäärää laskettaessa. Asuntolainan vakuuksia ja lisävakuuksien tarvetta on käyty tarkemmin läpi seuraavissa kappaleissa.

Lue myös: Mitkä asiat vaikuttavat asuntolainan myöntämiseen ja maksimimäärään?

Mitä asuntolainan vakuus tarkoittaa?

Asuntolainan vakuus turvaa lainan takaisinmaksua pankille. Jos et jostain syystä maksaisikaan asuntolainaasi pankille sovitusti, pankki voi viime kädessä turvata saatavansa vakuuden avulla.

Asuntolainan ensisijainen vakuus on lainalla ostettava asunto. Asunnon vakuusarvo vaihtelee pankista sekä asunnon sijainnista ja kunnosta riippuen noin 70 prosentin tuntumassa.

Esimerkiksi 100 000 euron asunnon vakuusarvo olisi tällöin 70 000 euroa. Jos lainantarve on tätä suurempi, loppuosuudelle tarvitaan muita vakuuksia asunnon lisäksi.

Jos kyse on omakotitalon rakentamisesta, kohteen vakuusarvo kasvaa pikkuhiljaa rakennustöiden edetessä. Lainaa nostetaan usein osissa ja alussa lisävakuuksille voi olla tarvetta.

Mitkä asiat vaikuttavat asunnon vakuusarvoon?

Asunnon vakuusarvoon vaikuttaa muun muassa se:

• missä asunto sijaitsee
• missä kunnossa se on
• kuinka hyvin hoidettu taloyhtiö on kyseessä ja
• mistä pankista asuntolainan haet.

Helsingin ydinkeskustassa sijaitseva uusi kerrostaloyksiö on pankin näkökulmasta helposti realisoitavissa ja sen arvo todennäköisesti kasvaa vuosien mittaan. Muuttotappiopaikkakunnan laitamilla sijaitsevan asunnon kanssa asia on päinvastoin.

Pankkien kesken voi myös olla hienoisia eroja siinä, kuinka suureksi asunnon vakuusarvo yleensä määritellään. Pääsääntöisesti lukema pyörii noin 70 prosentin kieppeillä.

Nordea tosin käyttää omissa asuntolainamateriaaleissaan 75 prosentin lukemaa.

Huomioi, että jos asuntoon kohdistuu yhtiölainaa, vakuusarvon määrittely menee uusiksi. Yhtiölainallisten kohteiden vakuusarvojen laskentatavoissa voi olla eroja eri pankkien välillä, joten asiaa kannattaa lähteä selvittämään oman pankin kautta.

Mitä lisävakuuksia on mahdollista hyödyntää?

Asuntolainan lisävakuus voi käytännössä tarkoittaa esimerkiksi:

• muuta omistamaasi asunto-omaisuutta
• talletuksia, osakkeita tai rahastoja
• metsäomaisuutta
• vanhempiesi tai läheistesi vastaavia omistuksia (ns. vierasvelkapantit)
• valtiontakausta
• pankin tai vakuutusyhtiön tarjoamia maksullisia takauksia
• joissain tapauksissa henkilötakausta.

Huomioi kuitenkin, että Finanssivalvonnan ohjeen mukaan pankki ei lainakaton laskennassa huomioi valtiontakausta, vakuutusyhtiöiden täytetakauksia tai henkilötakauksia. Jos esimerkiksi 100 000 euron hintaiseen asuntoon tarvitaan lainaa yli 90 000 euroa, mikä tahansa ei kelpaa lisävakuudeksi.

Käytännössä pankki siis vaatii lainakaton ylittävälle osuudelle reaalivakuuksia, eli lainanhakijan tai toisen henkilön panttaamaa rahanarvoista omaisuutta.

Valtiontakauksella varustetun asuntolainan määrä voi olla korkeintaan 85 prosenttia asunnon ostohinnasta – poikkeuksena ASP-lainat, joissa luku on 90 prosenttia.

Henkilötakaukset sen sijaan ovat nykyään asuntolainoissa harvinaisia, eikä moni pankki hyväksy niitä lainkaan.

Tosin esimerkiksi Nordea kertoo verkkosivuillaan tarkemmin täsmentämättä, että henkilötakaus voi olla mahdollinen joissakin tilanteissa.

Millaisia vakuusarvoja erilaisilla lisävakuuksilla voi olla?

Lisävakuuksien vakuusarvon määritys ei ole yksiselitteistä, ja eri pankkien antamissa luvuissa voi olla hyvinkin isoja eroavaisuuksia keskenään.

Yleensä vakuusarvot ovat kuitenkin selvästi vakuuden käypää arvoa matalammalla tasolla, koska pankki haluaa turvata selustansa mahdollisten arvonlaskujen varalta. Poikkeuksen tekevät esimerkiksi käteistalletukset.

Erilaisten reaalivakuuksien vakuusarvoon vaikuttaa muun muassa se, kuinka hyvin vakuuden voi olettaa säilyttävän arvonsa ja kuinka helposti se on tarvittaessa muutettavissa rahaksi.

Viitteellisiä vakuusarvoja erilaisille lisävakuuksille:

• Rahastot 60-70 %
• Pörssiosakkeet 50-60 %
• Kesämökit 50 %
• Metsätilat 40-60 %
• Käteistalletukset 95-100 %

Edellä mainittuihin lukuihin kannattaa suhtautua erittäin suuntaa-antavina.

Savukoskella sijaitsevan kesämökin realisointi ei välttämättä suju aivan yhtä jouhevasti verrattuna pääkaupunkiseudulla sijaitsevaan kesämökkiin.

Entä onko osakesalkun hajautus kapea vai laaja? Ovatko osakkeet kotimaisia vai ulkomaisia? Pankki ei välttämättä hyväksy liian kapeasti hajautettua tai pientä osakesalkkua vakuudeksi.

Myös metsätilan arvon määrittely voi osoittautua varsin monitahoiseksi asiaksi.

Asuntolainan valtiontakaus lyhyesti

Asuntolainan valtiontakaus on nimensä mukaisesti valtion myöntämä takaus lainalle.

Mikäli et syystä tai toisesta pystyisikään maksamaan asuntolainaasi eikä asunnon realisointihinta riittäisi kattamaan pankin saatavia, valtio rientäisi viime kädessä hätiin ja maksaisi pankille lain määrittämän takauskorvauksen.

Sinun ei tarvitse hakea takausta mistään erikseen, vaan voit sopia asiasta pankin kanssa lainaneuvotteluiden yhteydessä.

• Valtiontakauksella varustetun asuntolainan määrä voi olla maksimissaan 85 prosenttia asunnon ostohinnasta. ASP-lainoissa vastaava lainamäärä on 90 prosenttia.
• Takauksen osuus voi olla maksimissaan 20 prosenttia lainasta, euromääräinen yläraja on kuitenkin aina 60 000 euroa. ASP-lainoissa takausmaksimi on 25 %.
• Takausmaksun hinta on 2,5 prosenttia takausmäärästä. ASP-lainoissa takaus on maksuton.

Esimerkin luvut eivät päde ASP-lainoihin.

Lisätietoa asuntolainan valtiontakauksesta löydät Valtionkonttorin verkkosivuilta.

Lue myös: 21 kysymystä ja vastausta ASP-säästämisestä

Pankeilta haettavat maksulliset takaukset ja lisävakuudet

Kaikki pankit tarjoavat asuntolainoihin myös maksullisia lisävakuuksia joko itse tai yhteistyökumppanin kautta. Niille voi olla tarvetta, jos hakemasi asuntolainan määrä on suurempi kuin ostettavan asunnon vakuusarvo, eikä omia säästöjä ole kasassa tarpeeksi.

Useimmat pankit toimivat yhteistyössä vakuutusosakeyhtiö Garantian kanssa. Pankin tarjoama lisävakuus voi olla nimetty kyseiseen pankkiin viittaavalla nimellä, mutta sen myöntää silti Garantia. Pankeilla voi olla myös täysin omia asuntolainatakaustuotteita.

Muita usein kysyttyjä kysymyksiä asuntolainojen vakuuksista ja takauksista

Onko lisävakuuden vapauttaminen mahdollista kesken laina-ajan?

Yleensä asuntolainalle annettu pantti tai lisävakuus on mahdollista vapauttaa, kun lainaa on maksettu tarpeeksi takaisin. Myös asunnon arvon nouseminen vuosien varrella voi nopeuttaa vakuuden vapauttamista.

Mikään automaatio pantin vapautus ei kuitenkaan ole. Asuntolainasopimuksessa saattaa lukea, että ”panttaus on voimassa kunnes päävelasta johtuvat maksuvelvoitteet on kokonaisuudessaan maksettu tai päävelkasuhde on muuten päättynyt”.

Monesti asia on kuitenkin neuvoteltavissa, jos lainaa on lyhennetty asianmukaisesti sovitussa aikataulussa ja jäljellä oleva lainamäärä puoltaa vakuuden vapauttamista.

Asia kannattaa käydä pankin kanssa läpi jo asuntolainan neuvotteluvaiheessa.

Kelpaako mikä tahansa arvokas omaisuus asuntolainan vakuudeksi?

Autot, kellot, arvokitarat, taidemaalaukset tai Siiri-tädiltä perinnöksi saadut pronssiveistokset voivat sinänsä olla rahallisesti hyvinkin arvokkaita.

Asuntolainan vakuudeksi pankki ei niitä kuitenkaan lähtökohtaisesti kelpuuta, kuten ei muutakaan vastaavaa irtainta omaisuutta.

Onko asuntolainalle mahdollista saada henkilötakaus?

Asuntolainan henkilötakaus tarkoittaa, että toinen henkilö sitoutuu maksamaan asuntolainaa takaisin, jos lainanhakija ei sitä itse tee.

Finanssivalvonnan mukaan ulkopuolisen yksityishenkilön antama takaus asuntolainalle on kuitenkin niin sanottu täytetakaus, eli takaajalta voidaan periä lainaa vain, jos vakuutena oleva velallisen asunto ei riitä kattamaan pankin saatavia.

Henkilötakausta ei myöskään hyväksytä vakuudeksi asuntolainan enimmäissummaa määrittävän lainakaton laskennassa.

Lainakatto määrittää, että voit saada asuntolainaa korkeintaan 90 prosenttia käytössäsi olevien vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon ostajien kohdalla lukema on 95 prosenttia.

Lähtökohtaisesti pankit suosivat reaalivakuuksia, eikä edes osittainen henkilötakaus asuntolainalle ole välttämättä lainkaan mahdollinen tai sitä voidaan pankista riippuen käyttää vain joissakin tietyissä tilanteissa.

Nordean verkkosivuilla mainitaan, että henkilötakaus voi olla mahdollinen ”joissakin tapauksissa”. Monet pankit kuitenkin kertovat, että henkilötakauksia ei tätä nykyä kelpuuteta osaksi asuntolainojen vakuuksia.

Oman pankin käytäntöjä kannattaa lähteä varmistamaan asiakaspalvelun kautta.