Asuntolainan marginaali ja muut korkotermit tutuiksi – katso vertailutietoa asuntolainojen koroista
Asuntolainojen korkoihin liittyvä termistö kannattaa ottaa haltuun viimeistään siinä vaiheessa, kun olet lähdössä hakemaan pankista lainaa ensiasuntoasi varten.
Tältä sivulta voit kerrata tavanomaisimmat asuntolainan korkoon liittyvät asiat.
Samalla voit katsoa, millä tasolla korot tällä hetkellä liikkuvat.
Sisältö:
Alma Median omistama Etua on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottojen välittäjä.
Mistä asuntolainan korko koostuu ja paljonko se on nyt?
Asuntolainan korko koostuu viitekorosta sekä sen päälle laskettavasta asiakaskohtaisesta marginaalista. Yleisin asuntolainan viitekorko Suomessa on 12 kuukauden euribor, joka on syyskuun 2024 alussa noin 3,00 prosentissa.
Euriboriin sidotun uuden asuntolainan korko onkin tavanomaisesti noin 3,50-4,00 prosenttia, kun viitekoron päälle lisätään asiakaskohtainen marginaali. Pahin korkohuippu näyttää tasoittuneen, ja ennusteiden perusteella euriborin uskotaan pysyttelevän noin 3,00 prosentissa tai hieman sen alapuolella vuodenvaihdetta 2025 kohti mentäessä.
Tiivistetysti ilmaistuna euribor-korko kertoo, millä korolla euroalueen isot pankit ovat valmiita lainaamaan vakuudettomasti rahaa toisilleen.
Koska pankki luonnollisesti haluaa tehdä mahdollisimman paljon voittoa lainoillaan, se lisää viitekoron päälle oman asiakaskohtaisen marginaalinsa, jolla se hinnoittelee luotonmyönnöstä aiheutuvaa riskiä.
Jos kaverillesi tarjotaan pankista 0,50 prosentin marginaalia ja oma lukemasi on 0,80 prosenttia, sille on syynsä. Näihin syihin pääset tutustumaan tarkemmin hieman alempana.
Euribor-viitekoroista yleisin on euribor 12 kk. Aikamääre 12 kk tarkoittaa, että viitekoron arvo tarkistetaan vuoden välein ja lainan kokonaiskorko muuttuu viitekoron muuttuessa. Vuoden 2023 aikana lyhyemmät euriborit (3kk ja 6kk) kuitenkin kasvattivat suosiotaan asuntolainan viitekorkona.
Euribor 12kk oli miinuksella alkuvuodesta 2016 aina kevääseen 2022 saakka. Käytännössä asuntolaina-asiakkaat maksoivat tuolloin pankeille pelkkää marginaalia sekä mahdollisen avausmaksun ja muutaman euron kuukausittaiset tilinhoitopalkkiot.
Esimerkki asuntolainan korosta: marginaali + euribor 12 kk
Antero Asuntovelallinen ottaa pankista 100 000 euron asuntolainan ja neuvottelee sen marginaaliksi 0,50 %. Viitekorkona lainassa on 12 kuukauden euribor, joka on lainanottohetkellä lukemissa 3,00 %.
Näin ollen Antero maksaa asuntolainastaan ensimmäisen vuoden aikana korkoa 3,50 %.
12 kuukauden kuluttua viitekoron arvo tarkistetaan jälleen. Kuvitellaan, että euribor-viitekorko on laskenut lukemiin 2,50 %.
Tämä tarkoittaa, että seuraavan vuoden ajan Antero asuntolainan korko on 3,00 %.
Asuntolainan marginaali ei laina-aikana lähtökohtaisesti muutu mihinkään, ellet itse lähde neuvottelemaan lainaehtoja uusiksi pankkisi kanssa tai kilpailuttamaan asuntolainaasi.
Viitekorko sen sijaan määräytyy ja vaihtelee markkinoiden mukaan. Voit tarkistaa verkkopankistasi, koska oman asuntolainasi seuraava korontarkistuspäivä on edessä.
Asuntolainan viitekorkona voi euriborin sijaan olla myös pankin oma prime-korko tai vaihtoehtoisesti korko voi olla täysin kiinteä. Nämä vaihtoehdot ovat kuitenkin harvinaisempia euriboriin verrattuna.
Jos kaipaat lisätietoa asuntolainojen viitekoroista, lue linkin takaa avautuva kattavampi selonteko aiheesta.
Mitä asuntolainan todellinen vuosikorko tarkoittaa?
Asuntolainan todellinen vuosikorko tarkoittaa vuotuista korkoprosenttia, joka huomioi kaikki asuntolainastasi aiheutuvat kustannukset.
Koron lisäksi asuntolainasta peritään varsin usein järjestelypalkkio sekä muutaman euron kuukausittaiset lainanhoitokulut, jotka on myös huomioitu todellisessa vuosikorossa.
Halutessasi voit arvioida oman lainasi todellista vuosikorkoa asuntolainalaskurilla.
Järjestelypalkkion ja lainanhoitokulujen lisäksi monet muutkin seikat voivat keikauttaa asuntolainan hintaa eri suuntaan – näistä asioista lisää tuonnempana.
Käydään kuitenkin ensin läpi asuntolainan marginaali.
Mitkä asiat voivat vaikuttaa asuntolainan marginaaliin?
Asuntolainan marginaaliin vaikuttavat muun muassa:
- lainalla ostettava kohde
- lainamäärä ja laina-aika
- tulotasosi
- tulojesi ja menojesi suhde
- varallisuutesi tai omarahoitusosuutesi
- mahdolliset olemassa olevat velkasi
- kokonaisasiakkuutesi taso pankissa.
Mitä vähäriskisempi ja maksukykyisempi asiakas pankin silmissä olet, sitä paremmalla marginaalilla asuntolainasi pääsääntöisesti saat.
Paremmat tulot eivät automaattisesti tarkoita parempaa marginaalia.
Jos lisäät asuntolainahakemuksesi kuukausimenolistaukseen kolmen ravihevosesi hoitokulut tai elämäntyylisi on muutoin huikenteleva, et välttämättä saa lainaa samalla marginaalilla kuin vähemmän tienaava säästeliäämpi kaverisi.
Hyvin maltillisillakin tuloilla voit saada verrattain edullisen marginaalin, jos maksuvaraa löytyy, omarahoitusosuutta on paljon tai käytössä on hyviä lisävakuuksia.
Myös pitkään jatkunut vakituinen työsuhde on pankin silmissä riskiä vähentävä tekijä määräaikaiseen työsuhteeseen verrattuna.
Muutatko Helsinkiin vai Savukoskelle?
Ostettava kohdekin vaikuttaa marginaaliin, koska asunto toimii käytännössä aina lainasi päävakuutena. Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevasta hyvin hoidetusta taloyhtiöstä ostettu yksiö on pankille pomminvarma vakuus. Muuttotappiopaikkakunnan laitamilta ostettu rivitalokolmio sisältää enemmän riskiä.
Yleensä asuntolainojen marginaalit ovatkin matalampia isojen kaupunkien ja kasvukeskusten keskustoissa.
Kokonaisasiakkuutesi tasolla voi myös olla vaikutusta asuntolainan marginaaliin. Onko sinulla esimerkiksi pankissa paljon sijoituksia tai säästöjä tai oletko muutoin pankille tuottoisa asiakas?
Pankkiasioiden keskittäminen voi alentaa marginaalia, ja asuntolainan kilpailutusvaiheessa naapuripankki saattaakin asettaa edullisen lainatarjouksen ehdoksi myös muun pankkiasioinnin siirtämisen heille. Pankkien välinen kova kilpailu asuntolaina-asiakkaista voi siis humauttaa marginaaleja alaspäin.
Jotkut pankit taas tarjoavat parempia asuntolainaehtoja tiettyjen etujärjestöjen asiakkaille. Esimerkiksi Danske Bank lupaa edullisemman marginaalin korkeakoulutettujen työmarkkinajärjestö Akavan jäsenille. Akavalaisilta ei myöskään peritä lainasta avausmaksua.
Nämä edut eivät toki automaattisesti tarkoita sitä, että asuntolaina olisi edullisempi kuin esimerkiksi OP:lla, Nordealla tai jollain muulla pankilla – vertailu kannattaa aina. Esimerkiksi Osuuspankilla asuntolaina kerryttää OP-bonuksia.
Mutta se siitä.
Katsotaan seuraavaksi millaisissa lukemissa marginaalit tällä hetkellä heiluvat.
Ai niin. Jos olet asp-säästäjä, pankin tulisi valtionkonttorin ohjeiden mukaan tarjota sinulle alhaisempaa korkoa verrattuna muiden ensiasuntolainojen korkoihin. Lue lisää asp-säästämisestä ja sen hyödyistä linkin takaa.
Paljonko asuntolainan marginaali tyypillisesti on vuonna 2024?
Tilastojen mukaan asuntolainan marginaali vuoden 2024 kesällä on useimmiten noin 0,50-0,80 prosenttia. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla tai isoissa kaupungeissa asuntolainaa voi kuitenkin saada vielä tätäkin matalammalla marginaalilla asiakkaasta ja ostettavasta kohteesta riippuen.
Syrjäisemmillä seuduilla ja muuttotappiopaikkakunnilla marginaali voi helposti olla mainittua korkeampi.
Asuntolainojen marginaalien vertailu ei ole yksiselitteistä, koska tarjottuun lukemaan vaikuttavat monet eri asiat.
Mediat ja rahoituslaitokset tarjoavat silti säännöllisin väliajoin tietoja siitä, millä korolla asuntolainaa voi saada juuri nyt.
- Asuntolainojen kilpailutuspalvelua tarjoavan Etua.fi:n mukaan asuntolainojen marginaalit ovat viime aikoina vaihdelleet noin 0,60-0,80 prosentin välillä pankista riippuen. Elokuun 2024 vertailussa parasta marginaalia tarjosivat S-Pankki, POP Pankki ja Nooa Säästöpankki. Vertailusta näet suuntaa-antavasti myös lainan muiden kulujen osuuden, joiden perusteella todellinen vuosikorko muodostuu. Muista kuitenkin, että marginaali on aina asiakaskohtainen, eikä vertailu kerro mitään siitä, mistä itse saat asuntolainan pienimmällä marginaalilla.
- Taloustaito-lehden toukokuisessa vertailussa pankkien tarjoamat marginaalit 150 000 euron asuntolainalle vaihtelivat 0,50 prosentista 0,80 prosenttiin.
- Helsingin Sanomat kertoi muutama viikko ennen vuodenvaihdetta 2024, että lokakuun lopussa uusien asuntolainojen laskennallinen marginaali oli Suomen Pankin tilastojen mukaan keskimäärin 0,73 prosenttia. Samassa artikkelissa todetaan, että OP:lla uusien asuntoluottojen marginaalit olivat tuolloin tavanomaisesti noin 0,50-1,00 prosenttia.
Pankkien asuntolainamarginaaleista voi löytyä yllättävänkin paljon tiputusvaraa, jos muistat kilpailuttaa eri pankit ja itse vaatia alempaa marginaalia. Jo 0,10 prosenttiyksikön pudotus marginaalissa voi tarkoittaa laina-aikana nelinumeroista säästösummaa.
Myös lainan järjestelypalkkiosta on mukavampi lähteä neuvottelemaan uudestaan, jos naapuripankki tarjoaa samaa marginaalia ilman kyseistä menoerää.
Asuntolainan marginaalin kilpailutusta kannattaa harkita erityisesti silloin, jos olet ottanut asuntolainaa jo vuosia sitten ja taloudellinen tilanteesi on huomattavasti parantunut sen jälkeen.
Katso myös:
Lue muualta kokemuksia asuntolainojen marginaaleista
Mistä tiedät, että ärsyttävä työkaverisi on saanut pankista poikkeuksellisen matalan marginaalin asuntolainaansa?
No hän kyllä kertoo sen itse, jos edes mainitset sanan asuntolaina.
Tämän takia myös verkon keskustelupalstoilta löytyviin kommentteihin kannattanee suhtautua sopivalla varauksella. Keskivertomarginaalia maksavat asuntolaina-asiakkaat eivät välttämättä ole ensimmäisenä palstoilla näppäimistöään hakkaamassa.
Jos muiden ihmisten kokemukset asuntolainojen marginaaleista kuitenkin kiinnostavat, löydät kommentteja muun muassa seuraavista lähteistä:
Huomaa, että keskustelujen aloitusviestit saattavat olla jo vuosien takaa. Ajantasaisimmat kommentit löydät napauttamalla auki viestiketjujen tuoreimmat sivut.
Kiinnitä huomiota muuhunkin kuin marginaaliin
Matalinta marginaalia metsästäessä kannattaa muistaa, että myös muut asuntolainaan liittyvät kulut tai pankin tarjoamat edut voivat vuosikymmenien aikana vaikuttaa yllättävän paljon lainan kokonaiskustannuksiin.
Edullisimman marginaalin sisältävä asuntolainatarjous ei välttämättä ole halvin. Esimerkiksi seuraavat asiat voivat vaikuttaa yllättävänkin paljon asuntolainan hintaan:
- Lainan avausmaksu. Se voi hyvin olla 0 euroa, 500 euroa tai tietty prosenttiosuus lainan määrästä. Asuntolainatarjouksia kilpailuttaessasi avausmaksuista saattaa löytyä paljonkin joustovaraa. Katso suuntaa-antava vertailu linkin takaa.
- Kuukausittaiset tilinhoitokulut. 25 vuodessa näistäkin kertyy yllättävän paljon maksettavaa.
- Mahdolliset lyhennysvapaat, joiden ehdoissa ja hinnoissa voi olla isojakin eroja pankkien välillä.
- Viitekoron valinta. Kaikki pankit eivät välttämättä tarjoa viitekoroksi kaikkein lyhimpiä euriboreja.
- Mahdollisten korkosuojausten ostaminen asuntolainaan voi tuoda taloudellista mielenrauhaa korkojen nousun varalta.
- Pankin tarjoamat mahdolliset keskittämisedut ja bonukset voivat myös keikauttaa venettä suuntaan tai toiseen.
Millä tasolla asuntolainojen viitekorot tällä hetkellä ovat?
Pankin marginaali lisätään viitekoron päälle. Viitekorko on useimmissa uusissa suomalaisissa asuntolainoissa euribor 12 kk, jolloin viitekoron arvo tarkistetaan vuoden välein.
Pankkien omat prime-korot ovat asuntolainojen viitekorkoina selvästi harvinaisempia.
- Euriborien nykyiset tasot voit tarkistaa Suomen Pankin verkkosivuilta. Syksyn 2024 alkaessa 12 kuukauden euribor on pyörinyt noin 3,00 prosentin tienoilla.
- Kauppalehden verkkosivuilta näet pankkien omien primekorkojen tasot sekä viimeisimmät muutokset.
- Tutustu myös tilastograafiin, josta näet primekorkojen ja euribor 12kk -viitekoron historiallisen kehityksen vuodesta 2008 alkaen.
Kattavampaa lisätietoa asuntolainojen viitekoroista löydät erillisestä artikkelista linkin takaa.
Mitä tarkoitti asuntolainan korkovähennys, joka on nyt jo poistunut käytöstä?
Vuonna 2024 asuntolainan korkovähennys on enää muisto vain, sillä kyseinen veroetu poistui käytöstä jo vuonna 2023.
Näin homma kuitenkin toimi sitä ennen:
Kun otat pankista asuntolainaa, maksat siitä korkoa. Osan tästä korosta voit kuitenkin vähentää verotuksessasi. Säästö ei ole järin suuri, mutta käydään asia silti läpi.
Vuonna 2022 asuntolainan korkovähennys oli 5 %, kun se vielä vuotta aiemmin oli 10 %. Nämä luvut pätivät, kun otit lainan omaa vakituista asuntoa tai sen peruskorjausta varten.
Vähennys tehtiin ensisijaisesti pääomatuloistasi, joita ovat esimerkiksi vuokra- ja osinkotulot. Yleisin tilanne on tietysti se, että pääomatuloja ei ole. Tällöin vähennys tehtiin ansiotulojen – eli esimerkiksi palkkatulojesi – veroista alijäämähyvityksenä.
Esimerkki:
Kuvitellaan, että maksat asuntolainastasi korkoa vuodessa 1000 euroa. Tästä summasta vähennyskelpoista on 5 prosenttia eli 50 euroa (2022). Alijäämähyvityksen määrä on pääomatuloveroprosentin verran eli 30 % vähennyskelpoisista koroista – tässä tapauksessa siis 15 euroa.
Kyseinen summa höylätään pois ansiotuloveroistasi, jolloin koroista jää vähennys huomioituna maksettavaksi 1000€–15€ = 985 euroa. Vähennyksen tuoma hyöty on näin ollen 1,5 prosenttia tuhannen euron koroista. Vuonna 2021 vastaava lukema oli 3 prosenttia.
Muutamia huomioita asuntolainan korkovähennyksestä
- Ensiasunnon ostajilla lainan vähennyskelpoisista koroista tehtävä alijäämähyvitys on 32 prosenttia, kun se muutoin on 30 prosenttia.
- Alijäämähyvityksen maksimimäärä on 1400 euroa ja puolisoilla 2800 euroa. Lapsikorotus on 400 euroa yhdestä ja yhteensä 800 euroa kahdesta tai useammasta lapsesta. Esimerkiksi nelihenkisen perheen kohdalla maksimisumma olisi 3600 euroa. Tämänhetkisillä korkotasoilla enimmäissummien ylittäminen vaatisi jo melko järeähkön kokoista asuntolainamäärää.
- Pankkisi ilmoittaa asuntolainan korot verottajalle, joten ne näkyvät suoraan esitäytetyssä veroilmoituksessasi.
- Sijoitusasuntoa varten otettuja lainoja ja asunto-osakeyhtiön ottamia yhtiölainoja käsitellään eri säännöillä.
Lue kattavammat lisätiedot sekä aiheeseen liittyvät poikkeukset Verohallinnon verkkosivuilta.
Lisää luettavaa asuntolainoista
Oletko hakemassa lähiaikoina ensimmäistä asuntolainaasi? Sinua saattaisivat kiinnostaa myös seuraavat aiheet:
