Asuntolainan saaminen ilman omaa pääomaa voi olla mahdollista tietyin edellytyksin – ota perusasiat haltuun
Onko sinulla hyvä palkka, mutta ei rahallisia säästöjä tai muuta omaa pääomaa?
Tällöin asuntolainan saaminen on yleensä kiven alla, mutta tietyissä tilanteissa laina voi silti järjestyä.
Tältä sivulta löydät vastauksia yleisimpiin kysymyksiin, jotka koskevat asuntolainan hakemista ilman omia säästöjä.
Sisältö:
Etua on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottojen välittäjä.
Miksi asuntolainan saaminen ilman säästöjä on käytännössä hankalaa?
Suomessa on voimassa asuntolainojen lainakatto, joka määrittää, kuinka paljon sinulle voidaan myöntää lainaa suhteessa käytössä olevien vakuuksiesi käypään arvoon.
Ensiasunnon ostajilla lainakatto on 95 prosenttia ja muilla asunnon ostajilla 90 prosenttia (01/2024). Näin ollen et voi rahoittaa asuntoa kokonaan lainalla, jos ainoana vakuutenasi on ostettava asunto.
Jos olet ostamassa 100 000 euron arvoista asuntoa, sinulle voidaan myöntää asuntoa vastaan lainaa korkeintaan 95 000 tai 90 000 euroa riippuen siitä, oletko ensiasunnon ostaja.
Pankit kuitenkin määrittävät yleensä asuntojen vakuusarvoksi vain noin 70-75 prosenttia. Lainakatosta huolimatta tarvitset siis käytännössä omia säästöjä tai muita rahanarvoisia lisävakuuksia enemmän kuin 5000 tai 15 000 euroa.
Esimerkki
- Olet ensiasunnon ostaja ja olet ostamassa 150 000 euroa maksavaa asuntoa.
- Asuntoa vastaan sinulle voitaisiin myöntää lainaa maksimissaan 142 500 euroa (95 prosenttia 150 000 eurosta).
- Pankki kuitenkin määrittää asunnon vakuusarvoksi 70 % eli 105 000 euroa.
- Sinulla ei ole omia säästöjä, joten tarvitset jostain lisävakuuksia 45 000 euron edestä.
Lainakaton perustaso nousi 85 prosentista takaisin 90 prosenttiin hieman ennen vuodenvaihdetta 2024. Ensiasunnon ostajilla katto pysyi 95 prosentissa. ASP-lainoja koskee oma sääntelynsä.
Mitä lisävakuus voi käytännössä tarkoittaa?
Finanssivalvonta määrittää, että lainan enimmäissummaa laskettaessa hyväksyttäviä vakuuksia ovat ensisijaisen asuntopantin lisäksi:
- muut asuntopantit (esimerkiksi kesämökki tai sijoitusasunto)
- talletusvakuudet
- muut reaalivakuudet (esimerkiksi rahasto-osuudet ja osakkeet)
- vierasvelkapantit (esimerkiksi vanhempien omistusasunto).
Käytännössä asuntolaina ilman käsirahaa tai omaisuutta voi siis olla mahdollinen, jos esimerkiksi vanhempasi voivat antaa omistusasuntonsa asuntolainasi lisävakuudeksi.
Finanssivalvonnan mukaan pankki ei lainakaton laskennassa ota käytännössä huomioon valtiontakausta tai vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämää täytetakausta. Myös henkilötakaus on rajattu pois hyväksyttävien vakuuksien listalta.
Vakuutusyhtiöiden tai pankkien myöntämillä maksullisilla täytetakauksilla voit kuitenkin yleensä tukkia sitä vakuustarvetta, joka jää ostettavan asunnon vakuusarvon ja lainakaton rajaaman maksimimäärän väliin.
Loppuosuudelle tarvitset kuitenkin pääsääntöisesti omia säästöjä tai vaihtoehtoisesti muuta lisävakuutta.
Esimerkki Nordean OmaTakauksesta:
Olet ostamassa 100 000 euron ensiasuntoa ja sinulla on säästöjä 5000 euroa. Asunnon vakuusarvo on 75 % eli 75 000 euroa.
Nordean OmaTakauksella voit ensiasunnon ostajana tilkitä puuttuvan 20 prosentin vakuusosuuden. Muut kuin ensiasunnon ostajat voivat ostaa OmaTakauksen enintään 10 prosentin osuudelle.
Tarkista ajantasaiset ehdot Nordean verkkosivuilta.
Tarvittavien vakuuksien lisäksi toki myös muiden yleisten lainanmyöntökriteerien on täytyttävä, jotta voisit saada asuntolainaa. Olennaisin pankkia kiinnostava asia on, että sinulla on riittävän hyvät säännölliset tulot lainan takaisinmaksamiseksi.
Maksuvarasi saattaa kuitenkin herättää pankissa kysymyksiä, jos et ole hyvistä kuukausituloista huolimatta onnistunut säästämään lainkaan.
Lue myös:
Miksi lainakaton kiertäminen voi olla riskialtista?
Asuntolainan enimmäisluototussuhdetta sääntelevän lainakaton tarkoituksena on ehkäistä suomalaisten kotitalouksien liiallista velkaantumista sekä turvata asunnonostajien takaisinmaksukykyä.
Lainakaton kiertäminen ei edellä mainittujen perusteidenkaan valossa kuulosta tarkoituksenmukaiselta, mutta Googlen hakutilastojen perusteella moni suomalainen näyttää silti tätä kysymystä pohtivan.
Periaatteessa mikään ei estä asuntolainan hakijaa ottamasta lainaa käsirahaa varten esimerkiksi vanhemmiltaan tai toisesta pankista.
Käsirahan maksaminen esimerkiksi kulutusluotolla voi kuitenkin osoittautua hyvin lyhytnäköiseksi ratkaisuksi, jos hakijan takaisinmaksukyvyssä tapahtuukin syystä tai toisesta yllättäviä muutoksia.
Tutusta kivijalkapankistakin otetun vakuudettoman lainan todellinen vuosikorko nousee helposti noin kymmeneen prosenttiin ja sen yli.
Keväällä 2024 käyttöön otettava positiivinen luottorekisteri tulee kuitenkin todennäköisesti vähentämään tällaisia tilanteita. Luottorekisteristä pankki voi nähdä reaaliaikaisesti tiedot hakijan muista luottolaitoksista ottamista lainoista.
Ylen muutama vuosi sitten julkaisemassa artikkelissa Nordean Kiinnitysluottopankin edustaja toteaa, että pankilla on hyvin vähän kokemuksia siitä, että asuntolainan omarahoitusosuuksia olisi katettu kulutusluotoilla. Pankin edustaja kuitenkin toteaa samassa yhteydessä, että kyseessä on täysin laillinen toimenpide, ja se voi onnistua maksukyvyn ollessa kunnossa.
Pääsääntöisesti ei kuitenkaan ole mahdollista, että ottaisit omarahoitusosuutta varten lainaa samasta pankista kuin mistä haet asuntolainaa. Pankit eivät ymmärrettävästi pidä menettelyä hyvänä, eivätkä sitä suosittele.
Jos käsirahan tarve on kuitenkin pieni, esimerkiksi vanhemmilta otettu koroton laina voi kuitenkin olla kelpo vaihtoehto.
Tämä voi vauhdittaa asunnon ostoa esimerkiksi tilanteessa, jossa vastavalmistunut opiskelija on vasta päässyt kiinni säännöllisiin kuukausituloihin, eikä säästöjä ole tästä syystä ehtinyt kertyä.
Asuntolaina-ajan alkuun on yleensä mahdollista ottaa lyhennysvapaata, eli asuntovelkaa ei ole pakko lähteä lyhentämään välittömästi.
Esimerkiksi 100 000 euron asuntoa ostettaessa omarahoitusosuudeksi voi ensiasunnon ostajalle riittää 5000 euroa, jos lainanhakija pystyy kattamaan lisävakuuden tarpeen esimerkiksi pankin tarjoamalla maksullisella omatakaustuotteella tai valtiontakauksella.
Koska lainakaton kiertäminen on käytännössä helppoa, Suomen Pankki on aika ajoin väläytellyt muitakin vastaavia keinoja lainamarkkinaa hillitsemään. Yhtenä vaihtoehtona on esitetty bruttotulojen määrään sidottua velkakattoa. Sittemmin idea velkakatosta on kuitenkin haudattu.
Lue muista lähteistä kokemuksia asuntolainan hakemisesta ilman säästöjä:
Huomioi, että asuntolainoja koskeva sääntely ja pankkien ehdot ovat voineet muuttua kommenttien kirjoittamisajankohdan jälkeen.